转让未竣工房地产项目，土地增值税如何缴？

目录

●一、房地产开发项目的定义

●二、转让未竣工房地产项目，土地增值税是否可以加计扣除

●三、不同观点分析

●四、笔者观点及建议

一、房地产开发项目的定义

虽然税法并没有规定如何认定房地产开发项目，但可以参照经济法的相关规定。依《城市房地产管理法》，房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。第三十九条　以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件:按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

二、转让未竣工房地产项目，土地增值税是否可以加计扣除

土地增值税作为房地产开发企业重要的税种，其征管和计算比较复杂，成本扣除项目多，对于从事房地产开发企业加计扣除的规定在实务中有待明确的地方。本文将从整体转让未竣工房地产项目的转让方和购买方两个角度分别探讨加计扣除的问题。

下面为了便于表述，转让方在处置未竣工项目环节称之为环节一，购买方后续开发未竣工项目再转让环节称之为环节二。

现行的税法中对于环节一的土地增值税清算加计扣除，国家层面并没有明确的规定，有部分地方对于环节二的土地增值税清算加计扣除有明确的规定。

四种观点下加计扣除基数不同规定：

三、不同观点分析

观点四的可行性不高，如果把环节一和环节二合并缴纳土地增值税，两个环节两个立项人谁应该是纳税人，税金在两个纳税人之间如何划分等问题无法解决。最终可能两个纳税人互相推诿纳税，增大税款的征收难度。

观点一第一环节的处理存在一定的问题，根据税法中土地增值税相关政策规定，整体转让未竣工决算房地产开发项目，应进行土地增值税的清算，对从事房地产开发企业的纳税人可按土地成本和开发成本计算的金额之和，加计20%的扣除。但并未明确房地产开发企业开发建造项目的程度如何是可以加计扣除的。未竣工项目只要是从事房地产开发企业取得土地使用权后进行开发建造的，无论是否竣工均符合加计扣除的规定，且加计扣除的基数应该是取得土地的成本和开发成本之和。

观点二和观点三的不同在于第二环节加计扣除的基数问题，观点二比较符合土地增值税计算规则设置的初衷，避免了侵蚀税基的情况。

观点三第二环节以“购买价和后续开发成本之和”加计扣除，就会造成即使不存在后续开发，只要未竣工项目流转一次，土地增值税重复加计扣除一次，就会出现某一项目多次转让不断增大扣除项目的安排。

观点二中第二环节的设置更多是从避免税款流失的角度思考，如果购买方对未竣工项目进行了完全的拆除或者进行了实质性的重新规划设计等，第二环节加计扣除依然采用“后续开发成本”为基数就不够合理，此时观点三第二环节加计扣除基数确定就较为合理。房地产开发商取得土地的方式是多样的，有出让、转让、划拨、拆迁等。

根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条规定：土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。

如果购买的未竣工项目为了取得土地使用权，此行为也是转让方式获得土地的一种方式，在此情况下以：购买价+后续开发成本“两者之和加计扣除更为合理。

  四、笔者观点及建议

第一环节土地增值税加计扣除的基数为“取得土地成本+开发成本之和”，在前文理由已论述。第二环节建议应该根据取得未竣工项目方后续开发情况而分别确认其土地增值税加计扣除基数。

如果取得未竣工项目后是在原有工程的基础上进行开发，并未有实质性的变化，所谓“未有实质性的变化是指取得未竣工项目后没有进行重新规划设计，保持该项目原有的设计规划，第二环节加计扣除的基数是“后续开发成本”更为合理。

如果取得未竣工项目后进行了实质性的变化，重新规划设计，甚至推倒重建等，并且具有商业逻辑，第二环节土地增值税加计扣除基数应该是“购买价+后续开发成本”之和更为合理。

第二环节开发企业提供取得未竣工项目意图有关证明资料，由税务机关对是否具有实质性变化、推倒重建、是否具有商业逻辑等，从政策层面上对取得未竣工项目后开发情况进行界定，根据规定确定不同情况的加计扣除基数，从而减轻房地产开发的负担。

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